주민동의 및 행위허가

1승인 주체

행위허가와 사용승인은 관할 구청(건축과)이 담당한다. 관리사무소는 입주민 동의·단지 내부 신고를 담당할 뿐 행위허가 승인 권한이 없다. (확장 등 행위허가가 필요한 공사에 대해서 공사 시작전 관리사무소에 행위허가 신청서를 제출해야 공사 진행을 승인받을 수 있다)

2행위허가 대상

비내력벽 철거, 베란다 확장, 유리난간 설치, 화단 철거 등 용도 변경·증축·개축·대수선·철거에 해당하는 공사는 반드시 행위허가를 받는다.

3미이행 시 제재 (수치 기준)

1. 공동주택관리법 제94조: 공사 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖의 필요한 조치 명령
2. 공동주택관리법 제99조: 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
3. 원상복구가 되지 않으면 건축물대장에 위반건축물로 등재되고 이행강제금이 부과된다
4. 불법 확장 상태는 매매 시에도 문제가 될 수 있다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되면 매매 등 재산권 행사가 제한된다
5. 적법 절차 없이 확장한 세대에서 결로·누수 등 이웃집 하자가 생기면 원인 제공자가 모든 책임을 진다
6. 이행강제금은 시가표준액의 3%, 1년에 2회까지 부과될 수 있고 형사고발될 수도 있다

4동의율과 신청 주체

1. 내력벽 철거·개구부(대수선): 해당 동 입주자 2/3 이상 동의가 필요하다. 지자체에 따라 100%를 요구하는 경우도 있다. 구조안전 검토는 해당 동 전체를 기준으로 한다.
2. 비내력벽 철거·발코니 확장: 해당 동 입주자 1/2 이상 동의가 기준이다(관리규약이 더 엄격하면 관리규약을 따른다).
3. 행위허가 신청 주체는 세대 소유주이며, 서류 작성·접수는 대행업체를 통해 진행한다.
4. 행위허가증명서 발급 다음 날부터 착공할 수 있다.
5. 사용검사필증 발급 후 통상 10~15일 안에 건축물대장에 반영된다. 사용검사를 받지 않으면 위반건축물로 등재되고 이행강제금(시가표준액의 3%, 연 2회 한도)이 부과될 수 있다.

5소방 연계

행위허가 담당 행정기관은 관할 소방서에 이를 통보하므로, 사용검사 시 화재탐지기·방화판·방화유리·방화문 등 소방시설법 관련 설치 증빙이 함께 필요하다.

행위허가를 신청하기 전에 아래 네 가지를 먼저 확인해야 확장 계획(방화판·감지기·대피공간)을 정할 수 있다.

1. 세대에 스프링클러가 있는지, 확장부가 살수범위에 들어가는지 → 방화판 필요 여부
2. 층수(3층 이하인지, 4층 이상인지)와 계단 형식(복도형·타워형) → 대피공간 필요 여부
3. 옆 세대와의 경계벽이 경량칸막이인지, 하향식 피난구가 있는지
4. 건축허가 시기(1992.6.1. 이전 → 구조안전확인서 / 2005.12.2. 이전 → 60분+ 방화문 완화 규정)

자세한 판단 기준은 06 확장 06-6을 참조한다.

1행위허가 단계 (공사 착수 전)

1. 업체 선정: 행위허가 대행업체를 선정하고 필요 서류 리스트를 받는다
2. 서류 구비 및 접수: 행위허가 신청서, 소유 증빙, 공사 전 사진, 입주민 동의서, 변경 전/후 도면, 구조안전확인서(필요 시)를 구비해 대행업체에 전달한다
3. 진행 상황 확인: 구청 전자민원창구(예: 서울 각 구 "새올전자민원창구". 구청마다 주소가 다르다)에서 접수일자·처리 기간을 조회할 수 있다
4. 면허세 납부: 접수 후 통상 5~8일 뒤 면허세 납부 안내를 받는다. [금액은 구청·면적별 상이 — 확정 필요]
5. 행위허가증명서 수령: 면허세 납부 후 증명서가 발급되며, 이 시점 이후 공사를 시작한다

2사용승인 단계 (공사 완료 후)

공사 완료 후 소방시설(화재감지기·방화판 또는 방화유리, 필요 시 방화문)까지 마친 뒤 사용승인을 신청한다.

사용승인 신청 서류

1. 확장 후 사진 (확장 부위 전체와 화재감지기가 보이도록 촬영)
2. 소방 관련 제품 납품확인서·시험성적서 (화재감지기, 방화판 또는 방화유리, 필요 시 60분+ 방화문(옛 명칭 갑종 방화문) 등)

사용승인을 위한 소방시설에 해당하는 공정이 끝나는 시점마다 협력업체로부터 위 서류를 바로 요청해 확보해두면, 사용승인 신청 시점에 서류를 취합하는 데 걸리는 시간을 줄일 수 있다. 신청 후 통상 8~10일 뒤 사용승인이 완료되며(추가 비용 없음), 사용검사필증을 수령한다.

3건축물대장 변경 확인

사용승인 완료 후 정부24(건축물대장 등본·초본 발급/열람 메뉴)에서 변경 반영 여부를 직접 확인한다. 조회 시 기본주소(아파트 주소), 대장구분(집합), 대장종류(전유부), 건물·호 명칭을 입력한다. 통상 사용승인 후 2~5일 내 반영되며, 3~5일이 지나도 반영되지 않으면 관할 구청 건축과에 직접 확인한다.

참고

사용승인 완료 + 건축물대장 변경 반영 확인이 끝나야 절차가 끝난다. 변경 내용이 대장에 기재되지 않은 상태의 확장·비내력벽 철거는 그 자체로 불법이다.

위 소요일수는 일반적인 시공 사례 기준으로, 구청·현장 조건에 따라 달라질 수 있다. 따라서 담당자는 공사 진행에 문제가 없도록 대행 업체, 구청에 확인을 해야 한다.

행위허가증명서 · 사용검사필증 · 건축물대장 예시